不動産投資(REIT)

『投資を学ぶ』不動産投資(REIT)を学ぼう⑤

こんばんわ!キャリアパッシーこと、Paccy91です。

今週もREITについてのお話しをしたいとおもいます。今回は、前回話しした10万円以内で購入できるREIT案件に注目をしていきます。

そんな中ですが、ホテル不動産について、なかなか厳しい状況にあるネットニュースが流れてきました。

「コロナ倒産」本格化、追い込まれたホテル業界」

https://toyokeizai.net/articles/-/347698?page=3

最初のページでは、代表的なホテルリートである、3つのリート案件についてグラフがありますね。

これが単純な株式の株価だったら、マジ(; ・`д・´)ショックな状態で立ち会慣れないですね。このグラフは「RevPAR」と呼ばれるグラフになっていて、RevPARとは「Revenue Per Available Room」の略語で、販売可能な客室1室あたりの売上を表す値のことを指します。 つまり、1室あたり+20%近い割合で利益を出していたのが、大きなマイナスの割合(-60%とか、-80%)とかなっているので、「まったくお客さんが入っていません~( ;∀;)」といった状況が見るだけでわかるグラフです。REITにおいては、稼働率をしっかりみていくことが重要であるため、RevPARがマイナスに触れているということは、稼働率が全く取れていない(=利益も上がらない)状態と言えるとおもいます。

以下で、J-RETのサイトから少し状況を見てみたいとおもいます。

  • ジャパン・ホテル・リート(https://bit.ly/3c1mXvE)
    • 主な物件「ヒルトン東京お台場」などのホテルが43棟
    • 株価(2/28時点で60,4000円 → 5/22時点で40,050円 下落率 23%)
    • 稼働率(2020年1月 78.6% → 2020年3月 29.7%)
  • いちごホテルリート(https://bit.ly/2zpcOM9)
    • 主な物件「ネストホテル大阪心斎橋」などのホテル23棟
    • 株価(2/28時点で97,500円 → 5/22時点で56,600円 下落率 42%)
    • 稼働率(2020年1月 79.2% → 2020年3月 49.4%)
  • インヴィンシブル(https://bit.ly/3ehNMgT)
    • 主な物件「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」などのホテル・住居147棟
    • 株価(2/28時点で43,900円 → 5/22時点で23,790円 下落率 46%)
    • 稼働率(2020年1月 81.9% → 2020年3月 45.3%)

ん~、これだけみても非常に厳しい状況ですね。

緊急事態宣言も多くの都府県では解除となっていることから、これからの回復を祈りたいばかりです。しかしながら、INBOUND需要が見込みずらい今、上記のホテル関係は回復まで多くの時間を要するとおもいます。特に需要が回復するときは、、、

①まずは国内レジャー関連からの復活(特に車で移動できる場所など)

②出張関連

③団体旅行

の順で回復していうといわれています。

つまり、REITのホテル事業において、かなり長期間の苦戦を強いられる可能性が高いと考えています。

「ん?!待てよ!!!①国内レジャーって、それに関連するホテルは意外にいけるってこと?」

お!?そこに目を付けた皆さん!!実は私もそこが今一番の熱い投資先としてにらんでいます。

国内需要がありそうで、レジャー関連のホテルのREITといえば・・・・そう!

【星野リゾート・リート投資法人】

【大江戸温泉ホテルリート投資法人】

この2つがなかなかの良い案件だと私は思っています。

ちょっとここで、この2つを少し比較したいとおもいます。

  • 星野リゾート・リート投資法人
    • 概要:ホテルの開発・運営に加えて再生事業にも強みを持つ星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型J-REIT。
    • 物件:61棟
    • スポンサー:株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
    • 投資価格:409,500円
    • NAV倍率:0.74
    • 分配率:6.47%
    • LTV:35.7%
  • 大江戸温泉ホテルリート投資法人
    • 概要:温泉宿泊施設の再生事業に強みを持つ大江戸温泉物語グループをスポンサーとするJ-REIT。
    • 物件:14棟
    • スポンサー:大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
    • 投資価格:70,500円
    • NAV倍率:0.67
    • 分配率:6.06%
    • LTV:40.3%

きたーーーー!10万円以下!!!星野リゾートは結構いいなー、ほしーなーと思うREITだけど、40万はちょっと・・・って感じです(家族分の給付金を突っ込めばいけますが・・・)。大江戸温泉はいいですねー。7万円!過去の1口当たりの投資価格も9万円前後、それほど下落してる感もありません。実は稼働率も2020年3月時点だと、60%を超えている優良物件なのかな?と思っています。

ということで、大江戸温泉についてちょっと深堀して調べてきました。そこでちょっと不安なこともでてきたので、少し紹介したいと思います。

まずは、大江戸温泉の決算書をみてみましょう。

んん??株主資本がマイナス・・・債務超過??おっつ、いきなりの大きな壁がやってきました。マジか・・・といった感じですね。でも損益計算書を見てみると・・・一応経常利益は6億でているのか?なんとか、民事再生はないのかな?負債の状況も調べてみましょう。負債は157億あります。直近の返済は2020年5月29日の3.5億。内部留保(資本剰余金)が4.5億あるから、とりあえずは問題ないですね。まーまー、いきなりの何か?!はないということなとおもいます。

あと期待した部分としては、途中でお話しした、「国内レジャーの復活」です。皆さんもそろそろ、StayHomeにも飽き飽きしているとおもいます。なので、ちょっとしたレジャーには気にゆるんでお金を使ってしまうのでは?と思っています。また、大江戸温泉施設は比較的日本人の利用が従来から多いのが特徴なので、これは、まず買っておいてもいいのではないか?と個人的に思っています。投資口価格も少し戻りそうな雰囲気があるので、もしかしたら、この週明けに私は1口買っているかもしれませんwww。また、10万は入ってきていませんが・・・

はい!本日は、実際のREIT案件をみながら、10万円以内でいけそうな物件がないか見てみました!もし、1口買った(買ってしまった!?)ときはここでもしっかりと紹介をしていきたいとおもいます!!

では、また来週チャオー!

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