不動産投資(REIT)

『投資を学ぶ』不動産投資(REIT)を学ぼう④

こんにちわ!キャリパッシーこと、Paccy91です。

さてさて、国の緊急事態宣言が一部解除された今、皆さんはどうお過ごしでしょうか?

私は、コロナでStay Homeが継続した結果、「コロナ太り」になってしまったので、最近は子供たちと一緒に少しだけでも散歩をするように心がけています。

本日は、最寄り駅まで子供たちと、約5600歩のお散歩でした!

 

さてさて、今回も不動産投資「REIT」についてのお話しをしたいとおもいます。これで4回目ですね!

REITを学べば学ぶほどに楽しくなってきて、アウトプットしたくてたまらなくなってきました!(ある意味病的ですww)

なので、いったん自分が納得するまでは 「REIT」 についての記事を書きたいとおもいます。

面接の方はというと、最近は改めて考えることが多くなり、「候補者のための面接指導」ではなく、「面接官のための面接指導」に力を入れていこうかと思っています。

なぜかというと、自分の部下で優秀な面接を行っている方がいることが発覚したためです!彼が採用した人物は本当に優秀で、入社後、たった半年で企業の最前線で働く人材に育っています。正直いうと、ちょっと悔しい部分もあります。なので、私も彼に負けないような面接官としてのスキルをさらに磨いていきたいと思いました。

まずはしっかり自分の足元を固めることからはじめようと思っていますので、その時のアウトプットについても、この記事にしていきたいと考えています。

では、REITに戻ります。

 

前回までは、①REITとは? ②REITを購入するうえで必要な項目Part1、 ③REITを購入するうえで必要な項目Part2、 と3回に分けてお話しをしてきました。

今回は実際にREITを購入しようと思った際に、そのREIT物件はどんな事業をして儲けているのか?を適切に知る必要性があるので、そのあたりを記載していきたいとおもいます。

また、これから給付金が10万円はいりますね!その10万円で買えそうで、おもしろそうな物件も見つけてきたので紹介をしていきたいとおもいます。

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①REITの投資先物件を見極める

REITの投資物件には大きく分けて6種類が存在します。ビジネスモデルをしっかりと確認すると、何に投資をしてよいのか明確になりやすくなりますので、購入前にはしっかり理解をした上で、頭に入れてください。

【1)住宅運用型】

このREITは、マンションなどを中心に投資を行っています。リターンは少ないですが、入退去の予測が立てやすく、家賃の変動も少ないことが特徴です。また、空室リスクにおいても、1区分あたりの値段も安いことから、新規入居者の募集が比較的簡単なので、稼働率を高くなります。そして、商業施設とは違い、売却も簡単といわれています。

【2)オフィスビル運用型】

このREITは、オフィスビルを中心に投資を行っています。また、賃貸借契約期間が短い(2年前後)のが特徴であり、借り手が企業であることから、景気変動を影響を受けやすいといったこともあります。また、大規模物件には信用力の高い大企業が入居することもあり、都心の一等地の物件は空室リスクも少ないのではないかと想定されています。一般的には、住宅運用型よりも収益性が高いといわれています。

【3)ホテル運用型】

このREITは、ホテルや旅館を中心に投資を行っています。ホテル業であるため、固定賃料と変動賃料といった形式で賃料収入が発生することが特徴です。また、変動賃料は稼働率や客室単価の影響を受けやすく変化率が高いともいわれています。昨今では新型コロナの影響によりINBOUND需要が大幅に減少したことで、苦境に立たされている物件も多くある状況になっています。

【4)商業施設運用型】

このREITは、商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資を行っています。商業施設は商機固定賃料契約であるところが多く、安定した収益が得られるとも言われています。ただし、こちらも新型コロナの影響でネット通販の伸長に伴い、業態としての衰退も懸念されています。

【5)物流施設運用型】

このREITは、物流施設を中心に投資を行っています。こちらもテナント契約期間が長いため、中長期的に安定した収益が得られる可能性があります。また、ネット通販の伸長に伴い、需要が拡大しているため、今後もっとも大きく伸びる投資先であるとも言われています。ただし、借り手が限られていることから、もし、退去が発生した場合に後継となるテナントが入らないと無収入状態となってしまうリスクは存在します。

【6)複合運用型】

このREITは、様々なタイプのビジネスに投資を行っています。収益は投資している物件や内訳や規模に影響されます。分散投資を希望される方はこのような案件はおススメかもしれません。

はい!いかがだったでしょうか?REITといっても、いろいろな種類もあり、また銘柄も64銘柄と意外と多いため、最初はかなり迷ってしまうとおもいます。また、今は新型コロナの影響で、今が割安なのか?割高なのか?なかなか判断がつかない状況にあるとおもいます。

私自身、何を買おうかと、マジで悩んでいます。でも、1つ決めていることは、私はホテル運用型を第一投資先として決めています

えっ!こんなにも海外からの旅行者がいなくなっているに、どうしてホテルにするの?倒産するかもしれないじゃん!

はい!その通りです。だからこそ私はそこに投資してみようと思っています。なので、今は購入時期ではなく、その変わり、継続してINBOUND需要が減ってきて、業績に影響がでてきたときに安値でいこうと思っています!そのまま安値でいってしまうのか?INBOUND需要が盛り返して2倍、5倍、10倍になるのか?それは、誰にも予測はつかないので、良い結果になることを期待したいとおもいます。

そして、そろそろ皆さんのところにも例の10万円が届き始めているのではないでしょうか?

私はそれはそれでうまく活用したいとおもいます。その時は、まず10万円で買える銘柄から、しっかり吟味して選んでいきたいとおもいます。

現時点で、10万円未満で買えるREIT物件は22銘柄であり、私が注目している、ホテルとオフィス型では以下の銘柄が注目銘柄として期待をしています。

今後、REITは購入していきますので、実際に投資した際には皆さんにご報告できるように、準備をしていきますね!

ではまた、来週チャオー!

 

 

 

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