こんばんわ！キャリパッシーこと、Paccy91です。
今週も不動産投資のREITについてブログを書きたいとおもいます！
「えっ？あなたはキャリアアドバイザーじゃないんですか？って！？」
はい。その通りです。私はNASDAQ上場企業に勤め、早10年がたち、面接官としてのキャリアを積んで、皆さんにキャリアのアドバイスをするキャリアパッシーこと、Paccyです！
キャリアアドバイスについては、会社で部下や同僚との１ｏｎ１で毎日やってますよー！また、面接も毎週毎週やっていますよー！
「じゃ、そっちの方を知りたいのでそれをブログに書いてください！って！？」
はい。それもしっかりブログで後々書かせて頂きます。今はあまりネタになりそうな面接もないので（あまり良い人に当たらないという事実・・・）、そちらは皆さんに有益な情報となる場合のみ書かせて頂きたいとおもいます。
では、なぜ投資の話しを書くか？というと・・・
それは、外資系の会社だとけっこう当たり前のようにやっている人が多いからです。そして、私も最近、投資の勉強をし始めて、このような世の中だからこそ、少しでもキャリアアップとは違った有益な情報を共有していくべきと考えたためです。また、このブログで書くことで、私自身がその投資についての理解が深まり、実践でしっかりと使えるようになると考えからです。
ではでは、３回目となる不動産投資のREITについて説明をさせて頂きます。
前回の説明の中で、いくつかの必ず覚えておきたいことについてお伝えしました。
皆さんも覚えていますか？復習のためもう一度書きますね。
①NAV（純資産価値）
②NAV倍率
③NOI
④NOI利回り
⑤配当利回り
⑥LTV
⑦増資
①と②については、前回のブログで書かせていただいたので、今回はイッキに③~⑦まで説明させて頂きます。
また、次回以降、実際にREIT物件を選ぶにあたり、投資先の種類について記載し、最後に、実際に投資候補として有益な投資先と思われる物件について、私なりの見地からお伝えしたいとおもいます。
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③NOIとは？
NOIはNet Operating Incomeの頭文字をとった略語であり、日本語では純収益となります。
純収益とは、年間の賃料収入から経費を差し引いた利益の部分です。
NOIの計算式は、[ NOI ＝ 年間賃料 － 経費＋減価償却 ]となります。１年間の家賃から、運営にかかった経費（固定資産税・管理費等）を引いて、減価償却費を加えたものです。
そして、このNOIを理解し、次のNOI利回りをしっかり理解していきます。
④NOI利回りとは？
NOI利回りとは、単純に言えば、「REIT物件の投資利回り」のことです。NOI利回りの計算式は２つあり、買ったときの値段と今売ったらいくらになるのか？取得時と現在の簿価から試算できます。
NOI利回り ＝ 年換算NOI ÷ 不動産取得価格
NOI利回り ＝ 年換算NOI ÷ 期末簿価（時価）
J-REITのHPには以下のように記載されていますね。
NOI利回りをどのように活用するかというと、基本的には「高ければ高いほど良い」と言えます。ただし、以下の2点にはきを付ける必要性があります。
１）利回りが高い：地方物件等の不動産価格が安い場所に投資している銘柄の方が利回りが高い傾向にある
２）利回りが低い：都心部に投資している銘柄ほど利回りは低い傾向にある
⑤配当利回りとは？
配当利回りとは、REIT銘柄への投資金額に対する投資家が受け取る配当金の年間投資利回りです。
これはわかりやすいですよね。たとえば、REIT物件で、100万円の投資とし、配当が10万円/年、となった場合、配当利回りは10%ということになります。
J-REITのHPには以下のように記載されていますね。
では、NOI利回りと配当利回りの違いは何でしょうか？
１）NOI利回りの活用方法：物件の収益性を見るために活用する
２）配当利回りの活用方法：投資口価格に対する収益を見るために活用する
NOI利回りと配当利回りは近い表現かなともおもいますが、見るべきポイントが違ってくるので注意が必要です。
★ポイント★
REIT銘柄の価格は毎日変動するので投資した時の銘柄の価格によって、配当利回りは変わってきます。
同じ銘柄でも安く買えれば、配当利回りが高くなります！
⑥LTVとは？
LTVとはLoan To Valueの頭文字をとった略語となります。日本語では、総資産有利子負債比率といいます。
総資産有利子負債比率とは、REITの総資産に対する借金比率を表す指標です。
LTVの計算式は以下の通りです。
LTV ＝ 有利子負債 ÷ 総資産 × １００
J-REITのHPには以下のように記載されていますね。
さて、ここで問題です。LTVの比率を見たときに、以下のどちらが健全であるといえますか？
A）自宅１０００万円、借金300万円 → LTV 30%
B）自宅１０００万円、借金700万円 → LTV 70%
これも簡単ですが、マイホームのローンのことを考えるもらえると、借金は少ないほうが健全であるといえますよね？なので、答えは A） です。
極端なことをを言えば、
〇フルローンで物件を購入した場合 → LTV 100%
〇全額自己負担で物件を購入した場合 → LTV 0%
となります。LTVを見るときには、以下の基準で見てもらえるとわかりやすいとおもいます。
LTV 50%以下 であれば、比較的安定的であるといえます。
LTV 70%以上 であれば、高すぎるのでその物件は危険性があるといえます。
REIT物件を購入する際には、この LTV を確認し、また、決算書などで目標としているLTVとその理由についても確認をしておきましょう。
⑦増資とは
増資とは、自己資本（投資家から集めている投資口）を増やすことをいいます。
REIT物件を成功させていくためには、物件数を増やす必要性があります。そのために、企業は、銀行等から借り入れすることがあります。しかし、借り入れはLTVも上昇していくので、そうなると銀行から借り入れができなくなる可能性があります。LTVを増やすことはREIT物件の安全性にもかかわりますので、企業は自己資産を増やす方法として、増資を行うことがあります。
増資が行なわれると、短期的には株価が下落する可能性があります（１口あたりの配当金が減る可能性もあります）。ただし、増資で優良な物件を取得できれば、将来の配当増加につながる可能性はあります。
とはいえ、増資をする前には、銀行からの借り入れがベースとなるREIT物件も多いため、物件１つ１つの詳細に目を配り、目標とするLTVの数値を超えていないか確認する必要性があります。増資をしそうな物件に投資を避けるためには、一般的に高いとされる「LTV 60%」に近い銘柄は避けるようにしましょう。
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はい！今週は超重要なREIT投資を行うための用語について解説をさせて頂きました。
このREITについては、あと２回から3回ほどブログを書きたいとおもいます。次回は物件を選ぶ際の、投資先物件の情報のタイプなどを紹介します。そして、その次は、実際にPaccyが投資を使用としている物件について、今回の学びを使って、どうのように物件を選んだいったのかを一緒に確認していきたいとおもいます。
それでは、また来週、チャオー！
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