不動産投資(REIT)

『投資を学ぶ』不動産投資(REIT)を学ぼう②

こんばんわ!キャリアパッシーこと、Paccy91です。

この「Stay Home」の週間で、皆さんはどうお過ごしですか?

Paccyは本当は家族で1日1組限定のグランピングに行く予定でした!1日1組なら、コロナも安心でしょ!

千葉県のいすみ市にある「ハントプラス」というところです。非常事態宣言の中でも、ここなら大丈夫だろう・・・とタカを括っていたのですが、先方から、「自治体から営業を自粛しろと言われてまして・・・」と、キャンセル連絡がきて、行くことができなくなりました( ノД`)シクシク…

ってことで、今は家で子供たちと一緒にお勉強と散歩、ベランダでBBQしてます!

これもこれでオツなゴールデンウィークだなと考え、日々、楽しんでいます。

ってことで、ゴールデンウィーク中に再度「REIT(リート)」について、勉強をし直しています。

以前もブログをお伝えしたのですが、今回はその2回目の記事を書きたいとおもいます。

では、まずおさらいとして、「REIT(リート)」とは何ぞや?をお伝えします。

~~~~~~~~~~

REITとはRealEstate InvestmentTrust」の略です。

それぞれの頭文字をとって、「REIT(リート)」といいます。

REITは投資家から集めたお金を不動産で運用する投資信託であり、アメリカで生まれた仕組みです。日本ではJapanの頭文字をとって、「J-REIT」と呼ばれています。

また、この日本のREITは「J-REIT」と呼ばれ、証券取引所に上場されており、2001年9月に初めて上場されました。簡単に言うと、以下のような仕組みで収益(分配金)が発生します。

REITは通常の不動産投資とは違い、少額(数万円単位)から投資可能な不動産投資であり、かつ、分配金として年2回の配当を受け取れるのが特徴的であるといます。そのREITですが、株式投資と同じ方法で、不動産投資が行うことができ、簡単にいうと、以下の大きな特徴があります。

①少額で行えること

②一般の不動産とは異なり、分散投資ができること

③流動性が高くいつでも売買可能であることが魅力

~~~~~~~~~~

はい、ここまでが前回までの話しです。今日は、実際にREIT物件を購入にあたって、必ず、覚えてほしいことを上げています。

①NAV(純資産価値)

②NAV倍率

③NOI

④NOI利回り

⑤配当利回り

⑥LTV

⑦増資

上記を押さえることで、自分なりにREIT物件をチョイスすることが可能となりますので、ぜひ覚えるようにしてください。

今回は①~②まで関して説明をしていきたいとおもいます。それではいきます!

①NAVとは

NAVとはNet Asset Valueの略であり、それぞれのワードの頭文字をとって、「NAV」と言います。日本語では、「純資産価値」です。そもそも純資産とは、「銀行からの借り入れ金などの負債を除いた投資家(株主)に帰属する資産の事を言います。数字は単純な四則演算で表現することができ、以下がその計算式となります。

NAV = 資産 - 負債

分かり易くいうと、「純粋な資産額 = 不動産の値段 - 借り入れ」となります。グラフでいうと以下のようになります。

そして、このNAVを活用し、保有物件の純資産に比べて株価が割安か割高を見るのが「NAV倍率」といいます。

②NAV倍率とは

NAV倍率とは、現在の投資口価格(株価)が1口当たりの純資産価値に対して何倍を示すものです。こちらも計算式は簡単で以下のようになります。

NAV倍率 = 投資口価格の値段 ÷ 1口あたりのNAV

仮に1口当たりのNAVが2万円のREITがあったとします。現在の1口の投資価格は1.6万とした場合、NAV倍率は「0.8倍」となります。

計算式は・・・「1.6万円 ÷ 2万円 = 0.8倍」となります。

つまり、純資産価格が2万円なのに、1.6万円で買うことができる!ということが言えます。このことから、NAV倍率は1倍以下が割安ということができます。

大枠で考えると、以下の4つが割安か?割高?を考える上で大切になってきます。

・1倍以下(割安) ・1倍丁度(適切) ・1倍以上(割高) ・2倍以上(異常)

実際にJ-REITのホームぺージをみてみましょう。

http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

上記のURLをクリックすると、REITの一覧とともに、NAV・NAV倍率が表示されます(カラム単位でソートできますので、自由にいじってみてください)。

5/3時点でこのページをみると、多くのREIT物件でNAV倍率が1倍以下となっているのがわかります。

お!これはもしかして、、、今はコロナショックもあるので、大バーゲンセール中ということです!!!

と思ってしまう方もいるかもしれません。早とちりはしないでください!まだまだ見るべきところはあります。

たしかに、このページでNAV倍率が0.41倍という驚異的な数値のものがあります「い〇ごホテルリート投資法人」がそれに該当していますね。

1口あたり58,000円で、NAVが140,000円ってこととは、お買い得じゃないですか?!

といった意見もあるとおもいます。でもでもでもでも(しつこいw)、これだけを見て判断してはいけません。そもそも、このREITの形態は何か?またその稼働率はどれくらいか?をしっかり知って投資することが必要であり、今後説明をしていく「NOIやLTV」などの数値がどうなっているかしっかりと知る必要性もあります。また、このコロナショックでが、このREIT物件が本当にお買い得なのか?を考えることも必要です。

はい!今回はここまでとしたいとおもいます。また来週にこの続きを書きたいとおもいます。

私も今、絶賛、REITを勉強中であり、非常事態宣言が伸びそうな今、この投資案件がどのような変動を起こすかをしっかり見届けてから投資をしていきたいとおもいます。

それでは、皆さんもコロナに負けず、Stay Homeで!チャオー!

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